不動産ご売却の流れ

不動産ご売却の流れ

不動産の売却ってどうすすめればいいの?何をしたらよいのか分からない状態ではとても不安ですね。
売却相談から物件引渡までの流れをご説明します。

STEP1 売り出し価格の決定まで

ご売却を検討されるに至った事情やご売却の希望条件を伺い、ご売却予定の物件を「調査・査定」させていただきます。 プロの目で「いくらで売れるか」を判断するのが査定です。(とりあえず売却価格の目安を知りたいお客様には、かんたん無料査定を行います。 お客様からいただいた物件情報と周辺の取引事例に基づいておおむねの査定価格をご提示するのが「かんたん無料査定」です。) 実際の売出価格を決定するには、本査定が必要です。ご売却予定物件の現地調査を行い、権利上・法令上の問題点の有無を調べ、具体的な取引事例や市場動向を勘案し、査定価格を提示します。査定価格の根拠をきちんと示す一方、お客様のご希望をしっかり伺い、売却の可能性が高く、かつ、お客様に納得いただける着地点を探ります。

※ 査定価格とは、おおよそ3か月以内に売却可能と思われる価格のことです。
※ 査定価格は売出し価格ではありません。

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STEP2 税金や諸費用は?

不動産を売却する場合にも税金や諸費用がかかります。買い替えの場合は、とくに資金のやりくりに注意が必要です。この出費を念頭において資金計画を立てなければなりません。不動産の売却に伴う諸費用と税金は、物件や売り方によってそれぞれですが、ここでは一般的なものをあげておきます。

仲介手数料

ご売却を頼まれた不動産会社に媒介契約に基づいてお支払いいただく手数料です。

仲介手数料

(売却価格×3%+6万円)+消費税額=仲介手数料


抵当権抹消費用

ローンの残債があり抵当権が設定されている場合には、抵当権の抹消を司法書士に依頼します。抹消登記の登録免許税(1件1,000円)と司法書士の報酬とで、だいたい2万円以内で収まります。抵当権が複数ついている場合は、抵当権1件あたり1万1,000円程度追加されます。

不動産売買契約書の印紙税

不動産の売買契約書には印紙税がかかります。契約書に印紙を貼り、消印を捺すことで納税します。
印紙税額は、契約金額によって変わります。現在、税額軽減措置がとられています。

印紙税
  • 1千万円超 ― 5千万円以下は・・・・・・1万5千円(本則2万円)
  • 5千万円超 ― 1億円以下は・・・・・・4万5千円(本則6万円)

測量費用

土地を実測して引渡す場合には測量費用がかかります。
敷地の境界がはっきりしない場合には、境界確認や標石設置が必要になり、その費用が発生します。

建物解体費用

古家がある土地を更地にして引渡す場合、建物の解体撤去費用がかかります。

譲渡所得税

売却益が出た場合、所得税と住民税がかかります。詳しくは担当者までお問い合わせ下さい。

STEP3 媒介契約って?

不動産をご売却するときは、不動産会社にご依頼していただきます。
ご依頼の方法には「代理」と「媒介」がありますが、ほとんど「媒介」の方法をとります。

「代理契約」とは・・・不動産会社がご依頼内容の範囲内でお客様の代理人として売却を行います。
「媒介契約」とは・・・不動産会社がご購入のお客様を探して、売却の斡旋をします。

不動産売買の斡旋のしごとは、むかしから「仲介」といわれてきました。
現在、法律などでは「媒介」ということばで表現されていますが、まだまだ「仲介」が一般的です。

「専任媒介契約」・「専属専任媒介契約」・・・・・・不動産会社「1社」にだけに依頼できる。
「一般媒介契約」・・・・・・複数の不動産会社に重ねて依頼できる。

媒介契約は、大きく上記のふたつに分けられます。「一般媒介契約」が断然有利かと思われますが、複数の不動産会社が競争してご購入のお客様を探してくれる。その反面、報酬にたどりつける不動産会社は結局1社だけ。どこで決まるか分からないお客様には、いまひとつ真剣になれないものです。積極的な売却活動を期待するなら「専任媒介契約」・「専属専任媒介契約」に軍配が上がるでしょう。それに、「一般媒介契約」に比べ「専任媒介契約」・「専属専任媒介契約」は、格段に重い義務が不動産会社に課せられます。そのひとつが、国土交通大臣が指定する不動産流通機構への物件データの登録義務。これでオンラインで結ばれた多くの不動産会社に物件情報が流れ、ご売却先を早く見つけることができます。

媒介契約の種類と違い
媒介契約
の種類
契約のしくみ 有効
期間
ご依頼者に対する不動産会社の義務
買主の積極的
探索義務
業務処理状況
の報告
専属専任
媒介契約
・他の不動産会社に媒介または代理を重ねて依頼できません。 3ヶ月
(業法)
不動産会社は、指定流通機構への物件登録義務を負います。 (業法) 不動産会社は、1週間に1回以上(業法)、文書または電子メールによる報告をおこないます。(標準約款)
・自ら見つけた買主との取引が認められません。
専任
媒介契約
・他の不動産会社に媒介または代理を重ねて依頼できません。 3ヶ月
(業法)
不動産会社は、指定流通機構への物件登録義務を負います。 (業法) 不動産会社は、2週間に1回以上(業法)、文書または電子メールによる報告をおこないます。(標準約款)
・自ら見つけた買主との取引が認められます。
一般
媒介契約
・他の不動産会社に媒介または代理を重ねて依頼できます。 3ヶ月
(標準約款)
指定流通機構への物件登録はご依頼者が選択できます。ご依頼者が登録を選択された場合、不動産会社は登録義務を負います。 不動産会社は、とくに義務を負いません。
・自ら見つけた買主との取引が認められます。

※ 有効期間は、ご依頼者の申出により、更新することができます。
(その場合も3ヶ月を超えることはできません。)

媒介契約書に記載する事項
  • 物件が特定できる表示
  • 売買価格
  • 媒介契約の種類
  • 媒介契約の有効期間(最長3か月ですが、お客様の申し出により更新できます。)
  • 指定流通機構への登録に関する事項
  • 媒介手数料に関する事項

STEP4 販売活動はどうするの?

当社では、ご購入希望のお客様に、数多くご登録いただいております。まず、いち早く、ご登録いただいているお客様に、ご売却物件の情報をご紹介させていただきます。Yahooをはじめ、主要ポータルサイトやメジャーな不動産専門サイト、もちろん自社サイトにも物件情報を公開します。その他、エリア志向・沿線志向の強い媒体の住宅情報誌への掲載、地元への訴求力の強い、新聞折込チラシへの掲載、土日や祝日に物件を開放し、ご購入希望のお客様に見学していただくオープンハウスを開催したり、とさまざまな販売活動を行います。

不動産流通機構(レインズ)ってなに?

国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営している不動産情報のネットワークシステム(Real Estate Information Network System)を略してレインズ(REINS)と呼んでいます。当社が売却のご依頼を受けた物件の情報は、このシステムを使って、オンラインで結ばれた多くの会員不動産会社へ提供されます。

STEP5 不動産売買契約

不動産売買契約の締結、販売活動をとおしてご購入者が決まったら不動産売買契約を結んでいただきます。当社は、売買契約に至るまでに、代金の支払い方法や引渡の時期、付帯設備・備品の確認など、取引条件の調整などを行います。

STEP5 残代金受領・物件引渡

契約の当事者同士が、契約内容を実際に行うことを契約の履行といいます。取り決めたことを取り決めた期日までに行うことです。売主が手付金等を差し引いた残代金すべてを受領し、買主に物件を引き渡すことで、契約は完了となります。ご売却物件に住宅ローンの残債がある場合には、残債を清算し、抵当権を抹消する必要があります。抵当権の抹消手続きについては司法書士に依頼しましょう。

不動産ご売却の流れ

  • STEP1 売り出し価格の決定
  • STEP2 税金や諸費用について
  • STEP3 媒介契約
  • STEP4 販売活動
  • STEP5 不動産売買契約
  • STEP6 残代金受領と物件引渡
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